Tranh chấp về mua nhà bằng vi bằng hiện nay có xu hướng gia tăng. Việc chuyển nhượng bất động sản là nhà ở phải được công chứng, chứng thực theo quy định của Luật Đất đai và Luật Nhà ở. Tuy nhiên, hiện nay có nhiều người thực hiện chuyển nhượng bằng cách lập vi bằng khiến cho quyền lợi của họ không được bảo đảm. Do đó, bài viết này sẽ đề cập đến các vấn đề pháp lý xoay quanh việc mua nhà bằng vi bằng theo quy định của pháp luật hiện hành.

Thực trạng hiện tượng mua nhà bằng vi bằng hiện nay

• Thực tế, việc mua bán nhà thông qua vi bằng hiện nay còn rất nhiều bất cập và cũng có nhiều vấn đề pháp luật bỏ ngỏ. Đã có nhiều vụ việc phản ánh các đối tượng thực hiện hành vi Lừa đảo chiếm đoạt tài sản lên tới hàng tỉ đồng.
• Việc mua bán nhà đất qua vi bằng vô cùng rủi ro bởi thực hiện nhiều lần, qua nhiều người, chuyển nhượng hồ sơ, giấy tờ chưa có pháp lý đầy đủ, chưa đúng quy định. Nguy hiểm hơn, có chủ sở hữu tài sản vẫn lập vi bằng chuyển nhượng nhà, đất trong khi tài sản đã thế chấp ở ngân hàng, cầm cố hoặc chuyển nhượng cho người khác (bằng giấy tay). Điều này làm phát sinh tranh chấp, khiến công tác quản lý đất đai của cơ quan chức năng gặp khó khăn Việc chuyển nhượng bằng vi bằng thông thường là mua, bán những căn nhà “ba chung” (chung giấy phép xây dựng, chung giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chung số nhà).

Mua nhà bằng vi bằng có phải là giao dịch hợp pháp không?

Mua nhà vi bằng không được pháp luật công nhận

Mua nhà bằng vi bằng không được coi là giao dịch hợp pháp.

Điều 37 Nghị định 08/2020/NĐ-CP quy định về các trường hợp không được lập vi bằng, Khoản 4 của Điều luật này quy định rõ: “4. Xác nhận nội dung, việc ký tên trong hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định thuộc phạm vi hoạt động công chứng, chứng thực; xác nhận tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt; xác nhận chữ ký, bản sao đúng với bản chính”.

Bên cạnh đó, điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 cũng đặt ra yêu cầu đối với hợp đồng mua bán nhà ở cần thực hiện thủ tục công chứng hoặc chứng thực.

Ngoài ra theo Điều 122 Luật Nhà ở 2014, Hợp đồng mua nhà có hiệu lực tại thời điểm công chứng, chứng thực.

Như vậy, từ các quy định trên, có thể khẳng định rằng giao dịch “mua bán” nhà ở là giao dịch mà pháp luật quy định buộc phải có công chứng hoặc chứng thực nên không thể lập vi bằng để “mua bán” nhà ở.

Hệ quả pháp lý của việc mua nhà bằng vi bằng

Hệ quả của việc mua nhà bằng vi bằng

Theo quy định tại khoản 2 Điều 117 và Điều 122 Bộ luật Dân sự 2015 thì giao dịch mua bán nhà bằng vi bằng sẽ bị vô hiệu do không tuân thủ quy định của pháp luật về hình thức của giao dịch.

Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về hậu quả pháp lý của giao dịch vô hiệu. Do đó, hợp đồng mua bán nhà bằng vi bằng sẽ bị vô hiệu và có các hậu quả sau đây:

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.
2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.
4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.
5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.

Lưu ý:

Trường hợp theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch khi:

• Mua bán được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực;
• Đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu .

Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực. (Khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015).

Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà bằng vi bằng

Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu là 02 năm, kể từ ngày giao dịch dân sự được xác lập. Hết thời hiệu quy định trên mà không có yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu thì giao dịch dân sự có hiệu lực (Điều 132 Bộ luật Dân sự 2015).

Như vậy, để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình bởi hành vi lừa đảo bằng cách mua nhà bằng vi bằng, người mua nhà có thể tiến hành khởi kiện theo thủ tục tố tụng dân sự quy định tại Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.

Theo đó, thủ tục khởi kiện tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu như sau:

1. Bên bị xâm phạm nộp đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều kiện về hình thức tại TAND cấp huyện (Đơn khởi kiện mẫu số 23 – DS ban hành kèm theo Nghị quyết 01/2017/NQ – HĐTP do Hội đồng Thẩm phán Tòa án Nhân dân tối cao ban hành ngày 13/01/2017)
2. Tài liệu, chứng cứ thể hiện quyền và lợi ích bị xâm phạm được nộp kèm theo đơn khởi kiện (Khoản 5, Điều 189, Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015)
3. Tòa án sẽ tiến hành giải quyết theo thủ tục sơ thẩm.
4. Trường hợp không đồng ý với kết quả giải quyết theo thủ tục sơ thẩm, các bên có quyền yêu cầu tòa án giải quyết theo thủ tục phúc thẩm hoặc giám đốc thẩm.

Văn phòng Thừa Phát Lại Đức Tín

Hotline: 0979126284
Email: thuaphatlaiductin@gmail.com
Địa chỉ: Số 1 Nguyễn Cơ Thạch, P. Mỹ Đình 2, Q. Nam Từ Liêm, TP. Hà Nội